【开云体育入口】奥园：大步向前还需低头看

2023-01-29

本文摘要：2018年3月，在奥林匹克公园集团2017年的业绩会上，中国奥林匹克公园运营总裁马军发表了豪言壮语:2019年，奥林匹克公园的销售目标突破了千亿美元。

2018年3月，在奥林匹克公园集团2017年的业绩会上，中国奥林匹克公园运营总裁马军发表了豪言壮语:2019年，奥林匹克公园的销售目标突破了千亿美元。这对于2017年销售规模不超过500亿元的奥林匹克花园来说可能是天方夜谭。2019年1月10日，在奥园2019媒体活动中，集团副社长郭士国参加活动，奥园2018年销售额突破千亿元，房地产板块销售额913亿元，超额完成年指标。

从2017年的455.9亿元到2018年的912.8亿元，奥园已经完成了难以置信的跨越，千亿目标即将到来。奥园方面曾在2017年的业绩会上作出反应，今后3年的销售额填充增长率低于40%。

奥园过去三年的销售额填充增长率达到81.9%，完成这个目标并不困难。然而，规模的快速扩张给债务带来了快速增长。

截至2018年中期，奥林匹克园区一年内到期的债务约为256.42亿元。同时，乐于收购市场使用的奥林匹克园区，投资现金流为-110.17亿元，期末现金为234.08亿元。另一方面，奥园健康生活集团于2019年2月最后一天发表了预约章程，预定在香港发售。

但是，这个在管理总建筑面积超过千万平方米的蚊子型物管平台上，上市后能否按照希望筹措足够的资金，反对奥园房地产板块的扩张，外部可能不会寄予厚望。试验性的扩展是现实的慢研究开发、慢销售的研究开发战略首先出现在奥园2012年的年报中。当时，奥园方面对外应对，一个项目的开发周期，从交通地到购买大楼，根据地区的不同，奥园一般只需要6个月，最长只需要9个月，加快周转可以在一定程度上回避市场系统的风险，把主导权掌握在自己手中。2012年，奥园销售额仅为52.5亿元，一年后，该数字重回100.38亿元，大幅增长91%。

2011年底，奥园的开业面积由中期的150.2万平方米大幅增加到207.0万平方米。这样一来，奥园的销售额越来越激烈也是必然的。这是奥园的第一次越来越激烈。

当时的奥园，债务结构还很稳定，2012年和2013年末的现金可以复盖面积一年内的债务。2015年，奥园建立了151.7亿元的销售额，3年的填补增长率约为42.4%。但是，当时奥园的土地节奏加快了-2012年，奥园的追加建筑面积约为187.4万平方米，1年后，这个数字为213万平方米，2015年奥园的追加建筑面积约为2014年的265.7万平方米。

虽然拿地速度上升了，但奥园的资金压力只减少了，从2013年到2015年，奥园的经营现金流和投资现金流都是负的。为了公里/小时，奥园不能慢慢练习自己的融资能力。从2013年到2015年3年间，融资流动额分别为68.81亿元、77.90亿元、141.83亿元，也协助奥园渡过2015年债务高峰(2014年末奥园一年内债务为44.64亿元，期末现金为19.89亿元)。

密集的债务局面逐渐不利于电影《可怕的石头》，男主角包世宏走在河边，拔刀唱歌。即使有万般的理解，编剧宁浩也说:没有别的意思，就是加剧电影的节奏。

奥园的规模增长速度从2016年到2018年，没有拖延。2016年和2017年期间，奥园倒数2年的销售业绩比去年增加了68%，土储从314万平方米急剧增加到1286万平方米。

到了2018年，好像到了火箭。截至2018年中期，奥园的销售额比去年急速增加了143%到402.91亿元，同时上升的是奥园创造性低的1220万平方米的建设面积。同时，奥园在追加727万平方米的31个项目中投入约173亿元(包括约53亿元未缴纳的土地费用)。在占地面积的战略上，奥园方面曾对外称为奥园一直坚决收购的项目很多，包括2017年的项目提供在内，股票收购约为66%，资产转让约为15%，沿袭了这样的水平。

另外，奥园的土地支出基本上控制在当年销售额的50%-70%，但期末账面现金的大部分不作为项目的建设使用。从2018年中期来看，奥园投资现金流作为合并、投资、向附属公司垫付约104亿元，一如既往地推荐收购市场的投资力量。但奥园2018年中期末约234.08亿元现金比期初增加约13.61亿元，大部分用于项目建设，面积一年内达到256.42亿元。根据奥园2018年初的计划，2018年下半年支出约177亿元的土地费用，其中约81%按投资现金计算，年投资现金流量基本为负。

在经营现金流方面，尽管中期奥园的经营现金流，但随着年末建设项目的完成，全年的收款销售收款无法复盖面积可销售房地产减少的支出，其经营现金流也不受压迫。内部资金周转受到压迫，奥园的眼睛射击了外部融资。

2018年8月30日，奥园推出2021年期满的2.25亿美元和1亿新加坡元优先票据，票面利率分别为7.95%和7.15%。10月15日，奥园发布公告称，经中国证监会批准后，公司上市本金总额至少为15亿元，面值利率为8.5%的国内债券。

2019年1月3日，奥园推出2.95亿美元2021年到期的额外优先票据，票面利率为7.95%。1月15日，奥园推出2022年届满5亿美元优先票据，票面利率为8.5%。

2月1日，奥园申请人发售42亿元公司债券获法院，首次发售27亿元，同月11日，奥园发售2.25亿美元优先票据，票面利率为7.95%，2023年到期。从那以后，奥园获得了12.45亿美元、1亿新元、57亿元的票据和债券，短期债务的抵抗使奥园密集发行债务。

但事情并不总是一帆风顺。2019年1月23日，上缴所宣布奥园非公开发行2018年10亿元住宅租赁特别公司债券中止审查。奥园健康生活软肋照片来源照片网2018年11月，奥园房地产改名奥园集团，应对集团业务包括房地产开发、商业运营、房地产管理、健康道家、文化旅游、跨国电器商等。2019年1月，奥林匹克公园回应计划将其三大行业合并上市:奥林匹克公园健康生活集团计划于2019年2月和3月在香港上市旅游集团计划在6月和7月上市。

奥买家计划在2020年上市。财源自然是广泛进入的最差。

房地产企业热衷于合并房地产公司上市的主要原因是现在的前者评价低，如果能够分割高评价的房地产管理，肯定会释放价值。其次，多个上市平台对公司股东来说也可以自由选择多个融资。

奥园的计划很可能是三大板块上市后提供的融资，为旗下的房地产板块背书，减轻债务压力。但是，奥园跟不上去年香港股票IPO的新年，没有分割房地产的碧桂园、雅居乐、新城集团、佳兆业等住宅企业已经登陆。另一个更重要的问题是，奥园健康生活的蚊子型体积能引起资本市场的关注吗？截至2018年9月30日，奥园健康生活的总建筑面积约为1040万平方米，甚至大于另一家计划上市的蚊香型物管公司滨江服务，软肋过于显着。

2018年4月，新城悦登陆香港股票，在香港发售2000万股，但仅获得36%的股票，散户首日3.01港元/股也暴跌发行价格。当时，新城悦的管理面积约为7330万平方米。对于新城悦在香港股票的遭遇，分析称新城悦参加的管理面积比其他同行小。依赖2000亿规模母公司的新城悦还是这样，奥园健康生活的发售前景还很平静。

奥园的计划，不是很糟糕吗？。

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